 Новости
25.04.2006 Доклад начальника отдела регистрации прав на жилые помещения Э.М. Николаевой "Вопросы перепланировки (переустройства) жилого помещения, возникающие при государственной регистрации прав и сделок с жилыми помещениями" в г. Пенза
|
|
|
| |
Докладчик:
Николаева Эльби Михайловна-
начальник отдела - государственный регистратор
отдела регистрации прав на жилые помещения,
ипотеки, договоров долевого участия в строительстве жилья
Уважаемые коллеги!
В настоящее время переустройство и перепланировка жилых помещений - явления нередкие, при этом далеко не во всех случаях они проводятся в соответствии с требованиями действующего законодательства. Вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения, в частности, регулирует глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК), введенного в действие с 01.03.2005 г. Федеральным законодательством столь подробно процедура проведения переустройства и перепланировки жилого помещения прописана впервые. До вступления в силу ЖК эти отношения регулировались в основном на местном уровне.
На сегодня перед органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество закономерно возникают следующие вопросы:
1) должен ли орган по регистрации прав на недвижимое имущество проверять факт перепланировки жилого помещения;
2) кто правомочен устанавливать критерии, согласно которым изменение в жилом помещении может расцениваться как перепланировка;
3) является ли самовольная перепланировка (переустройство) жилого помещения основанием для приостановления и отказа в государственной регистрации.
1. Согласно п.1 ст.17 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав является план объекта недвижимости, то есть технический паспорт. П.8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 г. № 921 предусматривает проведение внеплановой технической инвентаризации при изменении технических или качественных характеристик объектов, в том числе при перепланировке, переоборудовании, а также при совершении с объектом сделок, подлежащих государственной регистрации. Следовательно, в случае проведения самовольной перепланировки в технический паспорт органами технической инвентаризации будут внесены соответствующие записи. Таким образом, наличие самовольно произведенной перепланировки попадает в поле зрения органа по регистрации прав на недвижимое имущество.
П.5 ст.29 ЖК, регулирующей последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, устанавливает, что если самовольно переустроенное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, возможна продажа такого жилого помещения с публичных торгов, с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние согласно решению суда. Следовательно, проведенная самовольно перепланировка в случае наступления вышеуказанных последствий может повлечь за собой утрату собственником своего права. При осуществлении сделки, перехода права с объектом, в котором была произведена самовольная перепланировка, не прошедшая надлежащего согласования, новый собственник принимает на себя риск наступления нежелательных последствий, предусмотренных п.5 ст.29 ЖК, либо будет вынужден принять меры, предусмотренные пп. 3, 4 ст.29 ЖК, то есть привести помещение в прежнее состояние, либо узаконить перепланировку на основании решения суда.
Одной из обязательных составляющих порядка государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов и проверка законности сделки (п.1 ст. 13 Закона о регистрации), важнейшей задачей системы государственной регистрации является осуществление контроля за соответствием сделок с недвижимостью закону. По нашему мнению, не следует расценивать самовольно проведенную перепланировку лишь как простое несоответствие объекта действующим строительным, инженерно-техническим нормам и правилам.
С одной стороны, законодательство о перепланировке не содержит нормы, аналогичной ст. 222 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК), согласно которой право собственности на самовольную постройку лицо, осуществившее ее, не приобретает. С другой стороны, законодательство о перепланировке и не может содержать подобной нормы в силу следующей причины: во-первых, требования ст. 222 ГК относятся скорее к отдельно стоящему самовольно возведенному строению, созданному на земельном участке, не отведенном для этих целей, в то время как объектом перепланировки является, как правило, квартира или комната в многоквартирном жилом доме, уже имеющая собственника, право которого уже приобретено. Таким образом, максимально, что может применить к такому собственнику законодатель, это принудительное лишение его своего права путем продажи с публичных торгов. Более того, возможно это и есть единственный случай, когда возможна продажа жилого помещения при наличии самовольной перепланировки, не прошедшей процедуру согласования, а потому он прямо предусмотрен ЖК.
Безусловно, самовольная перепланировка это административное правонарушение, которое влечет административную ответственность, предусмотренную, в частности, ст.7.21 КоАП РФ, а также обязанность собственника привести помещение в прежнее состояние, либо его право обратиться в суд с иском об оставлении его в переустроенном (перепланированном) состоянии (ст.29 ЖК), однако по нашему мнению, орган по регистрации прав на недвижимое имущество в целях проверки соответствия документов требованиям действующего законодательства при наличии сведений о проведенной перепланировке обязан истребовать документы, подтверждающие законность ее проведения, а именно акт приемочной комиссии (п.1 ст.28 ЖК).
В соответствии со ст.84 и 128 ЖК РСФСР, действовавшего до 01.03.2005 г. переустройство, перепланировка жилых помещений и подсобных помещений могли производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускались лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов, то есть местной администрации. Однако на практике нередки случаи, когда у правообладателей подобное разрешение отсутствует, в то время как технический паспорт содержит достоверные данные о том, что перепланировка была произведена до введения в действие ЖК. В том случае, если документы, подтверждающие надлежащее согласование перепланировки в соответствии с действующими на момент ее совершения правилами отсутствуют, целесообразно «узаконить» проведенную перепланировку в соответствии с требованиями, действующими на сегодняшний день.
Заслуживает внимания и следующий вопрос, достаточно часто встречающийся на практике: муниципальное образование обращается с ходатайством о регистрации права собственности с последующей регистрацией перехода прав к гражданам на основании договора передачи на жилое помещение, в котором была произведена самовольная перепланировка. При этом техническое описание содержит данные, что перепланировка была произведена до 01.03.2005 г., а документы, свидетельствующие о надлежащем согласовании перепланировки в соответствии с ранее действующими правилами, отсутствуют. Согласно нормам как ЖК РСФСР, так и ЖК РФ согласование вопросов перепланировки, переустройства отнесено к компетенции органов местного самоуправления. Таким образом, по нашему мнению, допустимо расценить ходатайство о регистрации права собственности и перехода права к гражданам от муниципального образования на жилое помещение, в котором была произведена перепланировка как доказательство наличия надлежащего согласования перепланировки и не истребовать документы о согласовании перепланировки согласно требованиям ЖК.
2. Согласно ст.25 действующего ЖК перепланировка (переустройство) жилого помещения представляет собой любое изменение характеристик или конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Однако в настоящее время отсутствует нормативный правовой акт федерального уровня, конкретизирующий приведенные понятия. К перепланировке могут относиться как незначительные изменения конфигурации жилого помещения, к примеру, разбор деревянного шкафа, так и изменения, нарушающие несущую способность конструкций жилого дома. Поскольку определенные критерии, позволяющие отнести произведенные изменения к перепланировке, кроме тех, которые дает нам ст.25 ЖК на сегодняшний день на федеральном уровне не установлены, в ряде субъектов инициативу взяли на себя органы местного самоуправления. Так, к примеру, в нашем регионе постановлением Администрации г. Чебоксары Чувашской Республики от 03.03.2006 г. № 40 утверждено Положение «О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых помещений в многоквартирных жилых домах» согласно п.1.8 которого не относятся к переустройству и (или) перепланировке жилого помещения и не требуют согласования: ремонт помещений, устройство (разборка) встроенной мебели, антресолей (шкафов), замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметру и техническому устройству, зашивка стояков инженерных коммуникаций коробом или разборка коробов.
Подобный документ в свою очередь, порождает новые вопросы, в частности такой: правомочен ли орган местного самоуправления давать подобные определения? Вопросы компетенции органов государственной власти, местного самоуправления в области жилищных отношений регулируют соответственно ст.12, 14 ЖК, так согласно пп.7 п.1 ст.14 к компетенции органов местного самоуправления относятся лишь вопросы согласования переустройства и перепланировки жилых помещений, в то время как определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений (п.10 ст.12) составляют компетенцию органов государственной власти Российской Федерации. Кроме того, сразу бросается в глаза тот факт, что не отнесение к перепланировке устройства, разборки встроенных антресолей, шкафов противоречит п.2 ст.25 ЖК, так как при этом изменяется конфигурация помещения и требуется внесение изменений в технический паспорт, что в свою очередь и осуществляют органы БТИ, внося запись о проведенной перепланировке, что подтверждается многочисленными примерами из практики.
Следует также отметить, что данный документ призван регулировать только порядок переустройства и (или) перепланировки в многоквартирных жилых домах, однако не следует упускать из виду также и то, что согласно п.1 ст.16 ЖК к жилым помещениям помимо квартир, частей квартир и комнат относятся также жилые дома и их части. Таким образом, внутреннее переустройство и (или) перепланировка индивидуального жилого дома, проведенные без надлежаще оформленного на то разрешения, также можно считать самовольной перепланировкой. ЖК РСФСР, ныне утративший силу, в ст.128 прямо предусматривал необходимость получения разрешения исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов для перепланировки, переустройства индивидуального жилого дома. Данный вопрос не однозначен прежде всего потому, что самовольные перепланировки в многоквартирном жилом доме могут иметь отрицательные последствия для всего строения в целом, что в свою очередь нарушает права и охраняемые законом интересы всех его жителей, как например увеличивать нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту, нарушать их устойчивость, прочность, в результате чего может произойти обрушение здания, либо ухудшать условия проживания жильцов соседних квартир путем уменьшения сечения каналов естественной вентиляции. Отрицательные последствия проведения самовольной перепланировки в индивидуальных жилых домах имеют не столь широкий спектр действия и нарушают интересы прежде всего того лица, кто эту перепланировку непосредственно осуществил.
3. В Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике вопросы перепланировки (переустройства) жилых помещений неоднократно являлись предметом обсуждения на заседаниях рабочей группы Управления, а также выносились на заседание «круглого стола» с участием представителей Верховного суда, Нотариальной палаты, Администрации города Чебоксары, МУП «Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда» г. Чебоксары. Сформировавшаяся судебная практика как по оставлению жилых помещений в перепланированном состоянии, так и практика обжалования решений об отказе в государственной регистрации по делам, где объектом прав является жилое помещение, в котором была произведена самовольная перепланировка, на сегодняшний день отсутствует. Согласно п.2 ст.17 Закона о регистрации допускается истребование дополнительных документов у заявителя, в случае, если представленные документы не соответствуют установленным требованиям и если иное не установлено законодательством РФ, пункт 1 ст. 20 вышеуказанного Закона предусматривает основания для отказа в государственной регистрации в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также в том случае, когда не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации. По нашему мнению, в случае регистрации права, сделки, перехода права с жилым помещением, в котором была произведена перепланировка в орган по регистрации прав на недвижимое имущество необходимо представить решение органа местного самоуправления о разрешении переустройства и (или) перепланировки, если перепланировка выполнена до 01.03.2005 г., либо акт приемочной комиссии (п.1 ст.28 ЖК), если изменения произошли после вступления в силу ЖК. В случае не предоставления в установленный срок указанных документов, регистрирующий орган вправе приостановить государственную регистрацию на основании п.1, 2 ст.19 Закона о регистрации, а по истечении срока приостановления отказать в государственной регистрации по соответствующим основаниям, предусмотренным п.1 ст.20 Закона о регистрации.
|
| | |
|