 Новости
25.04.2006 Доклад регистратора Новочебоксарского отдела Т.В. Владимировой "Пределы проведения правовой экспертизы документов, поступивших на регистрацию прав" в г. Пенза
|
|
|
| | Докладчик:
Владимирова Татьяна Васильевна –
консультант Новочебоксарского отдела
Управления Федеральной регистрационной службы по
Чувашской Республике – государственный регистратор
Уважаемые коллеги, считаю, что данный вопрос весьма актуален на сегодняшний день. Именно глубина проведения правовой экспертизы определяет объем выполняемой регистратором работы, затраченное им время и трудовые ресурсы, и напрямую влияет на число привлекаемых для ее проведения сотрудников. Кроме того, единый на всей территории Российской Федерации подход к проведению правовой экспертизы документов, несомненно, повысит статус регистрирующего органа, обеспечит более конструктивную работу с иными, в том числе судебными, органами, позволит сформировать единообразную судебную практику.
Применительно к обозначенной теме, наглядным примером зависимости выполняемой регистратором работы и затраченного на проведение экспертизы времени является вопрос о необходимости проверки соблюдения порядка предоставления земельных участков по результатам торгов или без их проведения.
При приобретении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах в соответствии с п.7 ст. 30 Земельного кодекса РФ основанием для государственной регистрации будут являться протокол о результатах торгов и соответствующий договор.
Должен ли регистрирующий орган относиться к проведенным торгам как к состоявшемуся факту и принимать протокол как безоговорочное основание для заключения договора купли-продажи (аренды) земельного участка и государственной регистрации, или все же необходимо проверить соблюдение установленного порядка проведения торгов? К примеру, если проверять соблюдение порядка, установленного п.7 ст.38.1 Земельного кодекса РФ, постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее – постановление Правительства РФ № 808), то должен ли государственный регистратор проверять наличие отчета независимого оценщика, так как именно на основании такого отчета должна определяться начальная цена земельного участка, выставляемого на торги.
В отдельных районах Чувашской Республики отсутствуют оценщики, а приглашение из других обходится органам местного самоуправления дорого. К тому же отсутствуют единые стандарты оценки земельного участка, что, безусловно, отражается на установленной по результатам оценки стоимости участка. Поэтому в большинстве случаев начальная цена определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Можем ли мы принять в этом случае протокол и зарегистрировать заключенный на его основании договор, зная, что имеет место нарушение норм права?
Что касается извещения о предстоящих торгах, то в 100% случаев публикации не соответствуют требованиям вышеназванного постановления Правительства РФ № 808. В большинстве случаев объявление не содержит индивидуализирующих земельный участок признаков, а о проектах договоров, которые также должны быть размещены в том же извещении, и говорить не приходится. Также не соблюдается установленный законом срок размещения в средствах массовой информации публикации (не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов).
Вопрос о глубине правовой экспертизы возникает, когда земельный участок под строительство предоставляется в аренду в соответствии с подп. 3 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ, то есть, по предварительной и заблаговременной публикации, на которые поступила только одна заявка.
Земельный кодекс РФ не упоминает документ, который может подтвердить наличие указанных фактов. Однако по смыслу того же постановления Правительства Российской Федерации №808 (разделы IV, V) таким документом является протокол о результатах торгов. Именно он содержит сведения о причинах, по которым торги не состоялись. К сожалению, как показывает практика, такой документ не оформляется.
В пользу более тщательной правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов можно привести следующий пример из судебной практики.
Х. обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике. Требования мотивированы тем, что распоряжением Администрации ему был предоставлен земельный участок для проектирования и строительства индивидуального жилого дома. На основании этого распоряжения он заключил договор аренды земельного участка и обратился за регистрацией данного договора. Однако в регистрации сделки ему было отказано в связи с тем, что земельный участок был предоставлен с нарушением законодательства (то есть без публикации, без проведения торгов).
Судом I инстанции данная жалоба была удовлетворена. Однако Управлением была подана кассационная жалоба, в результате рассмотрения которой Верховным судом Чувашской Республики дело было направлено на новое рассмотрение. В результате повторного рассмотрения в удовлетворении заявления Х. было отказано. Впоследствии судом I инстанции и Верховным судом ЧР было отмечено следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ходе государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и согласно п. 1 ст. 20 названного федерального закона в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если, в том числе заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным федеральным законом для государственной регистрации.
Суд, придя к выводу о том, что для государственной регистрации заявителем не были представлены все необходимые документы, подтверждающие, в том числе, предоставление земельного участка с соблюдением требований ст.ст. 30, 38 Земельного кодекса РФ, обоснованно отказал в удовлетворении жалобы на отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка. Доводы жалобы о том, что правовая экспертиза документов и проверка законности сделки должна проводиться только по кругу обстоятельств, прямо предусмотренных Законом о регистрации, как не подтвержденные положениями действующего законодательства суд признал не обоснованными.
Вопрос о предоставлении земельного участка для строительства с соблюдением земельного законодательства возникает не только при непосредственной регистрации прав или сделок с земельным участком, но и при государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости.
Нередки случаи, когда земельный участок для строительства был предоставлен в аренду сроком до одного года, то есть когда договор аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации. Необходимо ли в данном случае проводить полную правовую экспертизу представленного договора аренды? Практика Управления в данном случае идет по пути проверки документов о предоставлении земельного участка на соответствие требованиям ст.ст. 30-32, 38 Земельного кодекса РФ, то есть так, как если бы сами договоры подлежали государственной регистрации.
Также распространенным для Чувашской Республики случаем является предоставление земельного участка под строительство многоквартирных жилых домов уже в период строительства или после его окончания. В этой связи приведу еще один пример из судебной практики.
Ш. было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру в многоквартирном доме. Одним из оснований отказа явилось отсутствие документов, подтверждающих отвод земельного участка под строительство дома. Представленное на государственную регистрацию распоряжение Администрации свидетельствовало о том, что земельный участок был предоставлен уже после окончания строительства жилого дома. Решением суда I инстанции в удовлетворении заявления об обжаловании действий Управления было отказано.
Кассационная инстанция отменила решение суда I инстанции, заявление Ш. удовлетворила, отказ в государственной регистрации признала незаконным, указав, что выводы государственного регистратора и суда о том, что земельный участок не был предоставлен в установленном порядке под строительство жилого дома, являются несостоятельными.
Типичной для нашего региона является ситуация неоформления гражданами прав на ранее предоставленные земельные участки. К примеру, в 2000 году сроком на три года гражданину предоставлен в аренду земельный участок, однако договор аренды не зарегистрирован, то есть юридически такой договор не заключен. В 2005 году администрацией принимается новое постановление о предоставлении этого же земельного участка этому же гражданину на новый срок в аренду для индивидуального жилищного строительства. Как расценивать предоставление в данном случае земельного участка под строительство: как первичное предоставление либо как продолжение прежних, несуществующих с точки зрения закона, арендных отношений?
В таких ситуациях Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике принимается решение об отказе в государственной регистрации, поскольку отсутствие государственной регистрации ранее подписанного договора аренды свидетельствует об отсутствии у заявителя, предусмотренного ст. 22 ЗК РФ, преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка, а значит, последующее закрепление (предоставление) такого участка должно производиться в соответствии с правилами ст. 30 Земельного кодекса РФ.
Проблемы, связанные с предоставлением земельного участка в соответствии с законом, возникают не только при строительстве новых объектов, но и при оформлении прав на земельный участок под уже существующей недвижимостью.
Так, заявители, обращаясь за государственной регистрацией права собственности на земельный участок, приобретаемый в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ либо в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не всегда могут предоставить документ, подтверждающий их право на приобретение земельного участка в собственность (либо в аренду).
Кроме того, возможны случаи, когда лицо, обратившееся за государственной регистрацией права собственности или договора аренды земельного участка, предоставленного ему в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, к моменту регистрации права на землю уже не является собственником здания, находящегося на данном земельном участке. Например, ЗАО обратилось за государственной регистрацией права собственности на земельный участок, предоставленный ему как собственнику здания, расположенного на этом участке. Однако при проверке законности предоставления земельного участка было установлено, что в период после обращения ЗАО в орган местного самоуправления за предоставлением земельного участка, но до момента принятия последним соответствующего решения здание было отчуждено ЗАО новому собственнику. Впоследствии указанное обстоятельство послужило основанием для отказа в государственной регистрации права ЗАО на земельный участок.
Подводя итог вышесказанному, хочется отметить, что именно достаточная глубина проведения правовой экспертизы представленных для государственной регистрации документов позволит обеспечить законность осуществления государственной регистрации, сократить количество судебных споров. В то же время нельзя сбрасывать со счетов субъективность мнения государственного регистратора по тому или иному вопросу, а значит, всегда есть риск истребования документов, не являющихся необходимыми для государственной регистрации, что также может повлечь обращение заинтересованных лиц в судебные органы. Правовая экспертиза должна осуществляться полно, но в разумных пределах. Пока же отсутствие единого подхода к определению пределов правовой экспертизы в системе регистрирующих органов, влияет на качество и количество работы регистратора. Поэтому в данном вопросе необходима четкая и единообразная позиция, выработанная на федеральном уровне.
Закрепив посредством нормативного правового акта пределы осуществления правовой экспертизы, можно избежать многих спорных ситуаций, а главное сделать процесс государственной регистрации более доступным и понятным не только для регистрирующих органов, но и для иных его участников-владельцев недвижимого имущества.
Анализируя сложившуюся в нашем регионе практику проведения правовой экспертизы, результаты проверок деятельности территориальных органов Росрегистрации, полагаю, что установление единых критериев к правовой экспертизе необходимо.
4
|
| | |
|