г.Чебоксары   тел.(8352)   факс   info@rosreg21.ru   Тел.доверия
Герб регслужбы Кадастр и недвижимость
О насГоспошлинаВопросы - ответы
Поиск

Новости

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика

19.07.2007 Аналитическая записка по организации деятельности в УФРС по ЧР в сфере регистрации ипотеки по итогам работы за 1 полугодие 2007 г.

 
Рынок доступности жилья, развитие системы ипотечного кредитования, использование механизма жилищных сертификатов, участие граждан в долевом строительстве, противодействие мошенничеству, недобросовестности риэлторов, коррупции – все это и многое другое определяет ключевые направления деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее - Управление). Одним из приоритетных направлений в деятельности Управления является активное участие в реализации национальных проектов, и, прежде всего, в сфере жилищного строительства. Одним из основных способов решения жилищной проблемы в России по-прежнему является ипотечное жилищное кредитование. Управлением в I полугодии 2007 года проведена работа по совершенствованию системы государственной регистрации ипотеки в целях дальнейшего развития системы ипотечного кредитования и решения важнейшей задачи обеспечения граждан доступным жильем. 1. Увеличилось количество регистрационных действий, связанных с ипотекой, а также выданных закладных в течение рассматриваемого периода по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, Управлением в I полугодии 2007 года зарегистрировано 745 договоров об ипотеке, что на 16,8% больше, чем в I полугодии 2006 года (620). Ограничений (обременений) прав собственности ипотекой в силу закона в I полугодии 2007 года зарегистрировано 2607, что больше на 19,6%, чем в I полугодии 2006 года (2096). В I полугодии 2007 года выдано закладных 793, что превысило на 10,2% аналогичный показатель в I полугодии 2006 года (712). Управлением за отчетный период вынесено 1 решение об отказе в государственной регистрации ипотеки в силу закона. Причиной отказа Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации явилось отсутствие в ЕГРП сведений о государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру. Отказано в государственной регистрации одного договора ипотеки. Причиной отказа послужило не соответствие условий договора требованиям гражданского законодательства и законодательства об ипотеке, а именно договор об ипотеке не содержал сведения о размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 2. В отчетном периоде Управлением приняты меры, направленные на повышение уровня организации процесса государственной регистрации ипотеки. Во исполнение п. 15.4. Решения Всероссийского совещания руководителей Федеральной регистрационной службы от 22.02.2007 установлен десятидневный срок регистрации договоров ипотеки, договоров, влекущих возникновение ипотеки в силу закона, в рамках эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29.01.2007 № 51. В результате проведенной работы по созданию дополнительных пунктов приема документов на государственную регистрацию дополнительные пункты действуют в г. Чебоксары (пр. Московский, д.3) в здании, занимаемом ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики», а также в здании дополнительного офиса Чувашского отделения Сбербанка России (ул. К.Воробьевых, д.40), в которых осуществляется прием документов на регистрацию прав и сделок с объектами недвижимости, связанных с привлечением кредитных или заемных средств. Вопросы, возникающие в процессе государственной регистрации ипотеки, оформления и выдачи закладных в свете проводимой политики по развитию ипотечного кредитования регулярно рассматривались на заседаниях рабочих групп, совещаниях, семинарах, рабочих встречах. В I полугодии 2007 года проведено 8 заседаний рабочей группы, на 4 из которых обсуждались проблемы государственной регистрации ипотеки. В соответствии с Планом работы Управления на 2007 год, утв. приказом Управления от 28.12.2006 № 391-общ., проведено 5 семинаров с государственными регистраторами по изучению основных изменений в законодательстве, при этом на 3 семинарах рассматривались вопросы, связанные с государственной регистрацией ипотеки. В целях проверки соблюдения отделами Управления законодательства по государственной регистрации договоров ипотеки и ипотеки в силу закона в 1 полугодии 2007 года проведены 5 тематических проверок Вурнарского, Урмарского, Козловского, Алатырского, Батыревского отделов Управления. По результатам проверок 4 признаны удовлетворительными, 1 – неудовлетворительной, в связи с чем, запланировано проведение во II полугодии контрольной проверки. В целях недопущения выявленных в вышеуказанных отделах недостатков, результаты проверок обсуждались на ежемесячных совещаниях с участием начальников обособленных подразделений, а также проведен анализ по результатам проверок, который доведен до сведения всех отделов, задействованных в сфере государственной регистрации прав. Управлением проводится методическая работа в сфере государственной регистрации ипотеки. В целях обеспечения правильности внесения записей в ЕГРП при государственной регистрации рабочей группой Управления 13.02.2007 рассмотрены и утверждены образцы заполнения подразделов III-2 и III-4 ЕГРП при уступке прав по договору об ипотеке, в случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, подраздела III-2 ЕГРП при уступке прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также при регистрации владельца закладной (смене залогодержателя). В целях формирования единообразной практики применения норм, касающихся государственной регистрации, в том числе ипотеки, подготовлены сборник нормативных правовых актов и методических документов по вопросам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сборник примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Управлением также разработано Информационное письмо от 07.03.2007 «О вопросе государственной регистрации договора ипотеки жилого помещения, заключенного в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа». 3. Управление координирует деятельность с органами государственной власти Чувашской Республики и местного самоуправления, кредитными учреждениями, ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики», ОАО «Волжская ипотечная корпорация» и другими организациями, задействованными в сфере обеспечения граждан жильем в решении приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Понимание необходимости этой работы в Чувашской Республике имеется, и воплощена она в различные организационные формы. В Чувашской Республике на основе и во исполнение федерального законодательства, приняты и реализуются нормативные правовые акты, направленные на дальнейшее развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Согласно Закону Чувашской Республики от 04.06.2007 «О стратегии социально-экономического развития Чувашской Республики до 2020 года» развитие ипотечного жилищного кредитования является важнейшим элементом механизма реализации стратегической задачи повышения обеспеченности населения жильем и качественными коммунальными услугами. В рамках реализации федеральных и республиканских программ по развитию жилищного кредитования Управлением принято участие в совместных рабочих встречах, совещаниях, семинарах, рабочих группах, предметом обсуждения на которых являлись, в том числе, и вопросы ипотеки. Управление в лице руководителя, его заместителей, начальников структурных подразделений ежемесячно принимало участие в проводимых Кабинетом Министров Чувашской Республики в районах республики Единых информационных днях, в рамках которых населению разъясняются основные мероприятия по реализации приоритетных национальных проектов, деятельность Управления в указанной сфере. Заместитель руководителя Управления являющийся членом рабочей группы, созданной при Министерстве сельского хозяйства Чувашской Республики, ежемесячно принимал участие в заседаниях направленных на реализацию приоритетного национального проекта «Развитие агропромышленного комплекса», в рамках которого ипотечное кредитование выступает средством обеспечения жилищных условий молодых специалистов на селе, развития сельскохозяйственного производства, приобретение современной сельскохозяйственной техники и т.д. 4. Управлением проведена работа по информированию населения по вопросам государственной регистрации ипотеки, вопросам, связанным с приобретением и оформлением прав на жилые помещения, в том числе за счет ипотечного жилищного кредитования, посредством публикаций в средствах массовой информации, выступлений на радио и телевидении, проведения пресс-конференций. В I полугодии 2007 года в средствах массовой информации размещено 10 материалов, посвященных вопросам ипотеки и оформлению прав на жилые помещения за счет ипотечного жилищного кредитования. Из них 2 материала размещены в печатных изданиях, 8 - на Интернет-сайте Управления, в числе которых 3 ответа на вопросы, присланные на сайт Управления. 5. Следует отметить небольшое количество судебных споров по делам, связанных с ипотекой недвижимого имущества (12), что составило 3,9% от общего количества споров в I полугодии 2007 года (307). Из них: 1 – об обязании заключить договор ипотеки, 8 – по вопросу погашения ипотеки, 2 – по обжалованию действий (бездействия) регистрирующего органа. Заслуживают внимания два следующих дела. 1) Коммерческий банк «Объединенный банк Республики» (ООО) (далее – ООО «ОБР») обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления по регистрации договора ипотеки, заключенного между Сорокиной и ООО «ОБР». Заявленные требования были обоснованы тем, что между ООО «ОБР» и Тимаковым был заключен кредитный договор, в соответствии с которым заемщику был предоставлен кредит на приобретение автомобиля. В обеспечение обязательств по указанному кредитному договору был заключен договор залога между ООО «ОБР» и Сорокиной Ф.К. Предметом договора залога являлась квартира, принадлежащая на праве собственности Сорокиной Ф.К. ООО «ОБР» обратилось в районный суд г. Чебоксары с иском к Тимакову о расторжении кредитного договора, взыскании суммы долга по кредиту, процентов, обращении взыскания на недвижимое имущество. Решением от 12.12.2005 суд частично удовлетворил заявленные требования: решил расторгнуть кредитный договор, заключенный между ООО «ОБР» и Тимаковым, взыскать с Тимакова сумму основного долга и проценты по указанному договору. В удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащую Сорокиной квартиру отказал. Истец не согласился с судебным решением в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащую Сорокиной квартиру и обжаловал его. Определением Верховного суда Чувашской Республики от 25.01.2006, определением Верховного суда Чувашской Республики от 02.03.2007 (надзорная инстанция) и Определением Верховного суда Российской Федерации от 27.11.2006 решение суда I инстанции оставлено без изменения. Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащую Сорокиной квартиру, суд исходил из того, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в случае, если квартира заложена по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на приобретение или строительство квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ст.446 ГПК РФ, ст.78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусматривает возможность обращения взыскания на квартиру, приобретенную не на средства кредита, но предоставленную в обеспечение обязательств. Кроме того, квартира, являющаяся предметом договора залога является Сорокиной единственным пригодным для проживания жилым помещением. В свою очередь, Сорокина вышла с иском к ООО «ОБР» о признании ничтожным договора залога. Решением суда иск удовлетворен, решение вступило в законную силу. В связи с тем, что договор залога признан недействительным, а другого обеспечения обязательств по кредитному договору не имелось, ООО «ОБР» не имеет возможности удовлетворить требование по взысканию с должника кредита. Тем самым, обжалуя в Арбитражном суде действия Управления, истец преследует цель предъявить в последующем к регистрирующему органу требования материального характера. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики в иске о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики по государственной регистрации отказано. Решение в законную силу не вступило. 2) ООО «ОБР» обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Управления по неосуществлению государственной регистрации ипотеки в силу закона на объекты недвижимости: землепользование и на нежилое здание магазина. Заявленные требования мотивированы тем, что Дивликеевым были приобретены здание магазина и земельный участок за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставленных Дивликееву ООО «ОБР» по кредитному договору. При этом Управлением было зарегистрировано право собственности Дивликеева на приобретенные здание магазина и землепользование без государственной регистрации ипотеки в силу закона, что в свою очередь повлекло нарушение прав ООО «ОБР». Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.12.2006 заявленные требования были удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 09.04.2007 решение суда первой инстанции было оставлено без изменений, на Управление была возложена обязанность по осуществлению государственной регистрации ипотеки в силу закона на землепользование и здание магазина. Обе судебные инстанции исходили из того, что из содержания договора купли-продажи не следовало, что Дивликеев за приобретаемый земельный участок рассчитался исключительно за счет собственных средств. Согласно статье 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся на земельном участке здание залогодателя (п.1 ст.64 Закона об ипотеке)». Более того, статья 64.2 данного закона предусматривает ипотеку земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка. Не согласившись с решением суда первой инстанции и определением апелляционной инстанции, Управлением была подана кассационная жалоба, в результате рассмотрения которой судебное решение суда I инстанции и постановление апелляционной инстанции были отменены и дело направлено на новое рассмотрение. Кассационная инстанция согласилась с доводами Управления, указав следующее. Выводы суда о приобретении Дивликеевым земельного участка за счет кредитных средств и о возникновении ипотеки в силу закона на основании статьи 64.1 Закона об ипотеке являются ошибочными, поскольку опровергаются кредитным договором, в силу которого кредит предоставлен и использован на приобретение здания магазина, а не земельного участка. В этой связи применены не подлежавшие применению статьи 64 и 64.1 Закона об ипотеке. Также не подлежала применению судом статья 64.2 Закона об ипотеке, так как наименование статьи не содержит норм права, и данную статью следовало толковать, исходя из ее буквального содержания. Ипотека в силу закона на земельный участок возникает только при строительстве расположенных на нем зданий и сооружений за счет привлечения кредитных средств, а не при их приобретении. Кроме того, к участию в деле не был привлечен Дивликеев, который является собственником спорных земельного участка и здания магазина, а ипотека в силу закона соответственно ограничением его прав собственности. Также не привлечена к участию в деле кредитная организация, являющаяся залогодержателем данного недвижимого имущества, что может повлечь нарушение прав и законных интересов данной организации. 6. В ходе государственной регистрации ипотеки возникают проблемные вопросы, в частности в ходе регистрации последующих договоров об ипотеке жилых помещений, приобретенных участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих с использованием средств целевого жилищного займа. Такие договоры составляются в соответствии с утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 29.01.2007 № 51 Типовым последующим договором об ипотеке жилого помещения, который не содержит условия о сумме и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Указанные условия являются обязательными в силу ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Отсутствие указанных условий осложняет государственную регистрацию договоров об ипотеке не только на стадии правовой экспертизы, но и внесения записей в ЕГРП при заполнении в соответствии с п. 48, 49 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998, граф «Срок» и «Сумма» подраздела III-2.

Назад
 
Главная Задать вопрос
О нас|Госпошлина|Вопросы - ответы
Административная реформа | Дачная амнистия | Ипотека | Запись на прием Готовность документов
     Copyright © УФРС РФ по ЧР Разработано SolidWS