 Новости
19.07.2007 Аналитическая записка по практике рассмотрения в судах дел, связанных с госрегистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за 1 полугодие 2007 г.
|
|
|
| | В течение I полугодия 2007 года в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее – Управление) поступило 307 исков, заявлений, жалоб (далее - исков), связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из поступивших исков:
33 – предъявлены к Управлению как ответчику в связи с обжалованием его действий и (или) обязанием Управления совершить определенные действия в пользу истца,
43 – по спорам о признании договоров недействительными и применении последствий недействительности сделок,
37 – по иным спорам по поводу заключения договоров, в том числе по понуждению к государственной регистрации сделки, перехода права,
116 – о признании права,
8 – по вопросу прекращения ипотеки,
57 – по иным категориям дел (о включении в наследственную массу, разделе общего имущества, о признании права пользования земельным участком).
13 – в порядке особого производства (установление юридических фактов).
Из вышеуказанных 33 дел, предъявленных к Управлению как ответчику:
- 19 непосредственно связаны с обжалованием действий регистрирующего органа (оспаривание решений об отказе в государственной регистрации, решений о приостановлении регистрации, иных действий);
- по 14 делам Управление необоснованно привлечено к участию в деле в качестве ответчика по имущественным спорам (иски о признании права, признании недействительным зарегистрированного права, недействительными оснований государственной регистрации права, перехода права).
При этом по вопросам, связанным с регистрацией прав на приватизируемые жилые помещения, к Управлению было заявлено 4 иска; по вопросам, связанным с предоставления земельного участка – 5 исков; об обязании зарегистрировать сделку и (или) переход прав 4 иска; о признании сделок недействительными – 3; связанных с признанием недействительной записей о государственной регистрации и оспариванием зарегистрированного права – 6; остальные заявлены по различным основаниям.
Среди дел, связанных с обжалованием действий Управления, представляются интересными следующие.
Черновой было отказано в государственной регистрации права собственности на гараж в связи с тем, что по дополнительному соглашению к договору долевого участия от 2004 года, заключенному Черновой и застройщиком, оплата строительства гаража осуществлялась после ввода его в эксплуатацию. Государственным регистратором дополнительное соглашение было расценено как притворная сделка, прикрывающая куплю-продажу объекта. В соответствии со ст.8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестор имеет права на результаты вложенных инвестиций, так как Чернова оплатила стоимость гаража уже после его строительства, права на гараж приобретено лицом, за счет средств которого строился объект.
Суд общей юрисдикции, кассационная инстанция не согласились с действиями регистрирующего органа в связи со следующим. Исходя из статей 1, 4, 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. При этом указанный закон не содержит положений о договоре об инвестиционной деятельности (инвестирования), вопросы взаимоотношений участников инвестиционной деятельности данным законом не урегулированы.
Гражданский кодекс РФ также не выделяет договор об инвестиционной деятельности (инвестирования) в качестве отдельного вида обязательства. В связи с этим к отношениям, связанным с инвестиционной деятельностью, возможно применять нормы Гражданского кодекса РФ о договорах строительного и бытового подряда. Поскольку законодательство, регулирующее данные виды обязательства, не исключает возможность оплаты материалов подрядчика и выполненных им работ в сроки, установленные соглашением сторон (п.1 ст.711, п.1 ст.733, ст.735, п.1ст.746 ГК РФ), то внесение денежных средств после ввода объекта строительства в эксплуатацию в соответствии с условиями договора не свидетельствует о приобретении такого объекта по договору купли-продажи если сам договор долевого участия в строительстве был заключен до ввода объекта в эксплуатацию.
Следующие дела перешли с прошлого 2006 года, но рассмотрены в текущем.
Коммерческий банк «Объединенный банк Республики» (ООО) (далее – ООО «ОБР») обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике по регистрации договора ипотеки, заключенного между Сорокиной и ООО «ОБР», признанного впоследствии ничтожным.
Обжаловав в Арбитражный суд действия Управления, истец преследует цель предъявить в последующем к регистрирующему органу иск материального характера, в связи с тем, что не имеет возможности удовлетворить требование по взысканию с должника суммы невыплаченного кредита. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики в иске о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики по государственной регистрации отказано. Решение в законную силу не вступило.
Представляют интерес основания иска.
Требования были обоснованы тем, что между ООО «ОБР» и Тимаковым был заключен кредитный договор, в соответствии с которым заемщику был предоставлен кредит на приобретение автомобиля.
В обеспечение обязательств по указанному кредитному договору был заключен договор залога между ООО «ОБР» и Сорокиной Ф.К. Предметом договора залога являлась квартира, принадлежащая на праве собственности Сорокиной Ф.К.
ООО «ОБР» обратилось в районный суд г. Чебоксары с иском к Тимакову о расторжении кредитного договора, взыскании суммы долга по кредиту, процентов, обращении взыскания на недвижимое имущество. Суд частично удовлетворил заявленные требования: решил расторгнуть кредитный договор, заключенный между ООО «ОБР» и Тимаковым, взыскать с Тимакова сумму основного долга и проценты по указанному договору. В удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащую Сорокиной квартиру отказал.
Истец не согласился с судебным решением в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащую Сорокиной квартиру и обжаловал его. Определением Верховного суда Чувашской Республики от 25.01.2006, определением Верховного суда Чувашской Республики от 02.03.2007 (надзорная инстанция) и Определением Верховного суда Российской Федерации от 27.11.2006 решение суда I инстанции оставлено без изменения.
Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащую Сорокиной квартиру, суд исходил из того, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в случае, если квартира заложена по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на приобретение или строительство квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ст.446 ГПК РФ, ст.78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Статья 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусматривает возможность обращения взыскания на квартиру, приобретенную не на средства кредита, но предоставленную в обеспечение обязательств.
Кроме того, квартира, являющаяся предметом договора залога является для Сорокиной единственным пригодным для проживания жилым помещением.
В свою очередь, Сорокина вышла с иском к ООО «ОБР» о признании ничтожным договора залога. Решением суда иск удовлетворен, решение вступило в законную силу.
В связи с постановлениями судов общей юрисдикции, в том числе определением Верховного Суда Российской Федерации, иском об обжаловании действий в арбитражный суд Управление вынуждено было скорректировать практику регистрации договоров ипотеки жилых помещений, закладываемых в обеспечение возврата кредита, предоставленного для целей, не связанных с приобретением жилого помещения – граждане предоставляют заявление о том, что передаваемое в ипотеку жилое помещение не является для них единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением.
Коммерческий банк «Объединенный банк Республики» (ООО) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными бездействия Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее – Управление) по неосуществлению государственной регистрации ипотеки в силу закона на объекты недвижимости: землепользование и на нежилое здание магазина. Заявленные требования мотивированы тем, что Дивликеевым были приобретены здание магазина и земельный участок за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставленных Дивликееву коммерческим банком «Объединенный банк Республики» (ООО) (далее – ООО «ОБР») по кредитному договору.
При этом Управлением было зарегистрировано право собственности Дивликеева на приобретенные здание магазина и землепользование без государственной регистрации ипотеки в силу закона, что в свою очередь повлекло нарушение прав ООО «ОБР».
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.12.2006 заявленные требования были удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 09.04.2007 решение суда первой инстанции было оставлено без изменений, на Управление была возложена обязанность по осуществлению государственной регистрации ипотеки в силу закона на землепользование и здание магазина.
Обе судебные инстанции исходили из того, что из содержания договора купли-продажи не следовало, что Дивликеев за приобретаемый земельный участок рассчитался исключительно за счет собственных средств.
Согласно статье 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся на земельном участке здание залогодателя (п.1 ст.64 Закона об ипотеке)». Более того, статья 64.2 данного закона предусматривает ипотеку земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и определением апелляционной инстанции, Управлением была подана кассационная жалоба, в результате рассмотрения которой судебное решение суда I инстанции и постановление апелляционной инстанции были отменены и дело направлено на новое рассмотрение. Кассационная инстанция согласилась с доводами Управления, указав следующее.
Выводы суда о приобретении Дивликеевым земельного участка за счет кредитных средств и о возникновении ипотеки в силу закона на основании статьи 64.1 Закона об ипотеке являются ошибочными, поскольку опровергаются кредитным договором, в силу которого кредит предоставлен и использован на приобретение здания магазина, а не земельного участка. В этой связи применены не подлежавшие применению статьи 64 и 64.1 Закона об ипотеке.
Также не подлежал применению судом статьи 64.2 Закона об ипотеке, так как наименование статьи не содержит норм прав, и данную статью следовало толковать исходя из ее буквального содержания. Ипотека в силу закона на земельный участок возникает только при строительстве расположенных на нем зданий и сооружений за счет привлечения кредитных средств, о не при их приобретении.
Кроме того, к участию в деле не был привлечен Дивликеев, который является собственником спорных земельного участка и здания магазина, а ипотека в силу закона соответственно ограничением его прав собственности. Также не привлечена к участию в деле кредитная организация, являющаяся залогодержателем данного недвижимого имущества, что может повлечь нарушение прав и законных интересов данной организации.
Анализ складывающейся судебной практики свидетельствует, что категории гражданских дел, по которым регистрирующий орган привлекается к участию, практически не изменились. В первом полугодии текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года несколько уменьшилось количество поступивших исков, заявлений. Одной из причин такого уменьшения дел можно назвать и непривлечение органа, осуществляющего государственной регистрации прав, к участию по таким делам, как включение имущества в наследственную массу, о признании права собственности. Полагаем, что в этом есть определенная заслуга Управления, так как и в отзывах, и непосредственно представителями Управления постоянно разъясняется, что иски о признании права, не влекущие оспаривание зарегистрированного права, не затрагивают ни материальные, ни процессуальные интересы регистрирующего органа. Судебное решение, установившее право на недвижимое имущество, является достаточным основанием для регистрации данного права, а решение суда о включение имущества в наследственную массу должно исполняться нотариусом.
В связи с большим количеством поступающих исковых заявлений, неоднократным отложением судебных заседаний, Управление не всегда участвует в судебных заседаниях по искам имущественного характера с привлечением Управления в качестве третьего лица (в большинстве случаев это и нецелесообразно). Однако по каждому заявлению в суд направляется отзыв.
При этом в отзывах обращается внимание на правильность постановки заявителем своих требований. Так как суд выносит решение в соответствии с заявленными требованиями, зачастую при государственной регистрации прав на основании судебных актов регистратор испытывает затруднения, связанные с некорректным либо неполным разрешением вопросов о праве на объект недвижимого имущества. К примеру, истцами может заявляться требование о признании права собственности, в то время как имеет место общая собственность, и не ставится вопрос об определении размера доли в праве каждого из истцов. Часто не заявляется о применении последствий признания сделок недействительными. Как истцы, так и суды в качестве применения последствий недействительности сделки указывают на погашение записей о регистрации оспоренной сделки, права, в то время как юридическая судьба имущества остается неразрешенной.
По-прежнему остается актуальной тема государственной регистрации сделки, перехода права по решению суда в соответствии со ст.ст. 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К концу первого полугодия текущего года можно отметить положительную тенденцию уменьшения количества исков, связанных с требованием о регистрации сделки, перехода права, предъявленных к Управлению как ответчику. При этом остается неразрешенным вопрос, кто должен выступать ответчиком по делам, когда одна из сторон (как правило, продавец) ликвидирована. Суд, соглашаясь, что Управление не может выступать ответчиком по иску о регистрации перехода права в одних случаях привлекает конкурсного управляющего, в других – публичных собственников (уполномоченные органы Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, где расположен объект недвижимости).
Однако более важным остается вопрос исполнения судебного решения по рассматриваемой категории дел.
Наиболее затруднительным является исполнение судебных решений о регистрации сделки и перехода права в связи с требованием федерального закона о необходимости государственной регистрации ранее возникшего права до регистрации договора и перехода права. Идеальна ситуация, когда право собственности (либо иное вещное право) на отчуждаемый, обременяемый объект в ЕГРП зарегистрировано. Но если нет – регистрация договора и/или перехода права, пусть даже на основании судебного решения, без внесения записей о ранее возникшем праве будет являться нарушением установленного законом порядка регистрации. Может ли в данном случае судебный акт заменить заявление о регистрации первичного права объекта? Законодателем не предусмотрена возможность решения данного вопроса в судебном порядке, хотя рассмотрение его в рамках разрешения спора о государственной регистрации сделки и/или перехода права в связи с уклонением одной из сторон, полагаем, также не будет противоречить законодательству. Пока мы просим суды указывать в решении либо определении о разъяснении судебного решения на возможность государственной регистрации права (в связи со сделкой, переходом права) без регистрации ранее возникшего права.
Также спорным остается вопрос – какой документ должен быть указан в графе «Документы-основания» подраздела II-1:
- договор;
- договор и судебный акт;
- судебный акт?
|
| | |
|