 Обзор СМИ
08.04.2006 Об основных причинах, препятствующих государственной регитсрации прав на созданные объекты недвижимости Журнал 'Бюллетень Минюста РФ"' №2 А. Архипова
|
|
|
| |
Основная цель публикуемой - проанализировать наиболее частые причины, препятствующие государственной регистрации права собственности на созданные объекты недвижимости и ставшие основаниями отказов в регистрации. Проблема рассматривается с учетом практики Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (до 1 января 2005 года – учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Регистрационной палаты Чувашской Республики).
Особенности государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости предусмотрены ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установившей, что право собственности на такие объекты регистрируется на основании документов, подтверждающих факт их создания. Согласно указанной норме закона право собственности на вновь возведенные объекты недвижимости регистрировалось на основании актов приемочных комиссий о приемке в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, ныне – на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Следует отметить, что такая редакция ст.25 Федерального закона действует с 1 января 2005 г. согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. №217-ФЗ, действовала она и с момента принятия Закона по 17 сентября 2003 г. (до вступления в силу Федерального закона от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ). С 17 сентября 2003 г. до 1 января 2005 г. наряду с документом, подтверждающим факт создания объекта, основанием для регистрации служил документ, подтверждающий право пользования земельным участком для создания такого объекта недвижимости.
При этом указанные изменения влияли только на перечень документов, которые указывались в Едином государственном реестре прав в качестве оснований возникновения права, и ни в коей мере - на практику регистрации. Даже тогда, когда редакция ст.25 Федерального закона называла, как в настоящее время, только одно специальное основание для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости, один только факт создания объекта не мог подтверждать возникновение права на него.
Осуществить государственную регистрацию на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, возможно только в том случае, когда за регистрацией права обратилось лицо, являющееся собственником, землепользователем, землевладельцем или арендатором земельного участка и создавшее на этом земельном участке объект недвижимости для себя. То есть при наличии следующих юридических фактов, вытекающих из требований ст. 218, 263 с учетом ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации:
- для строительства заявленного на регистрацию объекта отведен земельный участок;
- получено разрешение на строительство (ст.62 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 г., ст.51 Градостроительного кодекса РФ 2004 г.);
- при строительстве объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;
- объект возведен застройщиком для себя, а не для иных лиц.
Правовая экспертиза при государственной регистрации включает проверку всех указанных элементов, и лишь только их совокупность исключает признаки самовольной постройки, право на которую может быть зарегистрировано на основании решения суда.
Вместе с тем, как показывает практика регистрации, отсутствие у застройщика документов, подтверждающих наличие того или иного элемента, является распространенным фактом. Это, в свою очередь, вызывает сомнения государственных регистраторов в наличии у заявителя прав на созданный объект недвижимости и, в случае не представления дополнительных оснований для регистрации, влечет за собой отказ в регистрации.
Так, распространенной причиной отказа в регистрации является отсутствие документального подтверждения заявителями права на застройку земельного участка – разрешения на строительство либо правоустанавливающего документа на земельный участок, разрешенное использование которого предоставляет заявителю право на его застройку.
Вместе с тем бывают случаи представления разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, выданных Госархтехнадзором, что не может служить надлежащим подтверждением прав заявителя на строительство в силу ст.62 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 г., ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 г., согласно которым разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления.
Связанным с наличием права на застройку земельного участка, необходимого для возникновения права на созданный объект недвижимости, является отведение земельного участка для строительства в установленном законодательством порядке. То есть на период осуществления строительства лицо должно обладать земельным участком, предоставленным для этих целей, на каком-либо праве. В этой связи при проведении правовой экспертизы регистраторы обращают внимание на момент начала (окончания) строительства и срок, на который предоставлен земельный участок, точнее – на наличие права на земельный участок в период осуществления строительства.
Нередки случаи, когда в качестве такого документа на регистрацию представляется постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду, которое остается не реализованным, т.е. право заявителя не оформляется надлежащим образом путем заключения соответствующего договора. Кроме того, зачастую в подтверждение права на земельный участок для строительства заявители представляют документы о предоставлении земельного участка после его завершения, например, для обслуживания объекта в порядке ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако указанная норма распространяется на собственников объектов недвижимости, расположенных на предоставляемых земельных участках. Предоставление земельного участка под самовольную постройку Земельным кодексом не предусмотрено.
Например, отсутствие надлежащего документа, подтверждающего право заявителя на застройку земельного участка, послужило основанием для отказа в регистрации права собственности на жилой дом, введенный в эксплуатацию актом государственной приемочной комиссии от 17 июля 2002г.
Поданное заявителем постановление администрации от 9 февраля 1996 г. о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома в аренду на период строительства предписывало начать застройку после получения разрешения на проведение строительных работ и завершить строительство в течение трех лет. Вместе с тем ни разрешение на строительство, ни договор аренды или иные документы в подтверждение права заявителя на застройку указанного земельного участка представлены не были. Само же по себе постановление от 9 февраля 1996 г. не могло служить подтверждением права заявителя на строительство заявленного на регистрацию объекта на указанном в нем участке, оно являлось лишь основанием для заключения договора аренды. Однако договор аренды не был заключен, следовательно, какое-либо (вещное, обязательственное) право на земельный участок и на осуществление на нем строительства у заявителя не возникло.
В качестве еще одного примера отсутствия права собственности на индивидуальный жилой дом в силу ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует привести решение об отказе, принятое по результатам рассмотрения акта приемки в эксплуатацию завершенного строительством жилого дома от 26 ноября 2001 г., указывающего на отсутствие у застройщика правоустанавливающих документов на земельный участок под домом, разрешения на строительство, т.е. на его самовольное возведение. На самовольное возведение жилого дома указано также и в техническом паспорте. Представленное заявителем распоряжение администрации от 18 июля 2002 г. о предоставлении гражданину земельного участка для обслуживания дома было вынесено уже после ввода дома в эксплуатацию.
Аналогичные причины препятствуют осуществлению регистрации права собственности на объекты недвижимости, созданные в результате реконструкции, право до реконструкции которых возникло по ранее действовавшему законодательству. В таких ситуациях о самовольности произведенной реконструкции свидетельствует отсутствие у заявителя права на земельный участок под реконструированным объектом.
Так, согласно представленному на регистрацию акту приемочной комиссии от 7 октября 2002 г. в эксплуатацию был принят двухэтажный кирпичный дом площадью 218,80 кв.м. Представленный договор купли-продажи дома от 11 августа 1993 г., зарегистрированный в БТИ 20 апреля 1995 г., подтверждал ранее возникшее право заявителя на жилой дом площадью 17,1 кв.м. Указанные документы свидетельствовали о реконструкции ранее принадлежащего заявителю объекта. Существенное увеличение площади созданного в результате реконструкции объекта в отсутствие документов, подтверждающих право на земельный участок, и разрешения на реконструкцию, предусмотренного ст.62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 7 мая 1998 г., послужило основанием для отказа в государственной регистрации.
В практике Управления встречаются и случаи отказа в регистрации права собственности на объекты недвижимости, созданные в результате реконструкции по причине отсутствия правоустанавливающих документов на указанные объекты до их реконструкции.
Например, для регистрации права собственности акционерного общества на здание был представлен акт приемки в эксплуатацию от 25 июля 2003 г. и разрешение на реконструкцию от 22 июля 2003 г., свидетельствующее о том, что объект был создан до его выдачи. Представленные документы указывали, что на момент проведения инвентаризации в 2001 г. объект являлся незавершенным строительством объектом. Однако в плане приватизации акционерного общества отсутствовали записи о незавершенном строительством объекте, что свидетельствовало об отсутствии права на его реконструкцию. Иные документы, подтверждающие право заявителя на существовавший до реконструкции объект, представлены не были.
Являются распространенными и отказы в государственной регистрации прав на вновь возведенные пристрои, надстрои к жилым домам ввиду отсутствия документов, подтверждающих правомерность их строительства (либо реконструкции жилого дома).
По такой причине было отказано в регистрации права гражданина на двухэтажный жилой дом с надстроем. Как следовало из документов, заявитель обладал правом на одноэтажный жилой дом, в котором в последующем была совершена надстройка второго этажа, принятая в эксплуатацию актом государственной приемочной комиссии. Документы, подтверждающие право заявителя на земельный участок под реконструированным жилым домом, так же как и разрешение на строительство (реконструкцию) представлены не были.
Учитывая, что право на первоначальный объект возникло по ранее действующему законодательству, вопрос об истребовании документов о правах на земельный участок является дискуссионным. Однако разрешение на строительство (реконструкцию) являлось в рассматриваемом случае обязательным, так как в соответствии со ст.264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Представленный в одном из таких случаев договор аренды земельного участка также не подтверждал право на строительство пристроя, так как данный участок был предоставлен заявителю уже после приемки в эксплуатацию пристроя к жилому дому (акт приемки от 5 июля 2002 г., договор аренды от 23 октября 2002 г.) и не исключал признаков самовольной постройки.
Помимо изложенного, причиной отказов в регистрации служит также не представление документов, подтверждающих соблюдение порядка предоставления земельных участков для строительства, предусмотренного Земельным кодексом Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами.
Для примера можно привести отказ в регистрации права собственности на жилой дом, созданный в 2002 г. В качестве документа, подтверждающего отведение земельного участка для строительства, были представлены постановление администрации от 17 марта 2003 г. об утверждении результатов межевания земельного участка без указания целей предоставления и постановление от 23 июля 2003 г. о предоставлении земельного участка для содержания индивидуального жилого дома. Таким образом, указанные постановления не могли служить подтверждением отведения земельного участка для строительства дома.
Оформляя право аренды земельного участка, отведенного для строительства, застройщикам следует обратить внимание на требования ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие необходимость их государственной регистрации. Согласно указанным нормам до государственной регистрации договора аренды право аренды заявителя на земельный участок и, как следствие, право на осуществление на нем строительства не возникает.
Так, в качестве документа, подтверждающего отведение земельного участка для строительства, был представлен не зарегистрированный договор аренды от 19 ноября 1999 г., заключенный сроком на 10 лет, согласно которому предоставлялся земельный участок под зданием магазина для общественно-деловых целей. При этом из представленного акта рабочей комиссии от 27 декабря 1999 г. следовало, что строительные работы выполнялись с 1998 г. Отсутствие государственной регистрации договора аренды указывало на его недействительность, а его заключение к моменту окончания строительства – на то, что земельный участок был отведен не для строительства, а для иных целей. То есть на момент начала строительства право на земельный участок отсутствовало.
Одной из причин отказа в регистрации на созданные в результате строительства или реконструкции объекты с привлечением средств инвесторов является отсутствие документального подтверждения наличия у заявителя права на результаты инвестиционной деятельности согласно ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
В качестве примера можно привести решение об отказе в государственной регистрации права собственности публичных собственников, представляющих для регистрации акты приемки законченных строительством объектов в эксплуатацию и разрешение на строительство, указывающие на осуществление строительства иными лицами. При этом документы, подтверждающие участие заявителя в отношениях по созданию объекта недвижимости и тем самым создание объекта для себя и за счет собственных средств, не представляются.
Важным условием возникновения права на созданные объекты недвижимости в результате инвестиционной деятельности является вложение инвестиций в период строительства указанных объектов, а не после ввода объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем нередко на регистрацию права собственности на квартиры во вновь возведенных многоквартирных домах представляются постановления о предоставлении субсидий, выданные после даты ввода объекта в эксплуатацию, что свидетельствует об осуществлении строительства без участия инвестиций заявителей, и как следствие, об отсутствии оснований для регистрации. В таких случаях объекты недвижимости могут быть приобретены в результате заключения гражданско-правовой сделки.
С учетом изложенного застройщикам и инвесторам следует более тщательно подходить к своевременному оформлению всех предусмотренных законодательством документов. В противном случае право собственности на созданные объекты недвижимости можно будет подтвердить только в судебном порядке.
|
| | |
|