 Обзор СМИ
29.04.2006 Земля - особый объект недвижимости, и она требует к себе особого подхода 'Знамя труда' №46-47 Е.В. Ершова
|
|
|
| | Земельные отношения регулируются федеральными законами и законами субъекта Российской Федерации. Головным является Земельный кодекс РФ, вступивший в силу с 25 октября 2001 года.
Статьей 25 ЗК РФ определено, что права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимость. Отсутствие государственной регистрации означает, что юридически права не закреплены, а сделки считаются незаключенными и без государственной регистрации никакие правовые послдествия не порождают.
Государственной регистрации подлежат права на земельные участки: права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненно наследуемого владения, частный сервитут.
В случаях, установленных законом, также подлежат государственной регистрации следующие сделки с землей:
- договор дарения земельный участков и земельных долей как долей в праве собственности на участки;
- договор аренды земельных участков, заключенных на срок не менее одного года;
- договор субаренды земельных участков на срок не менее одного года;
- договор залога (ипотеки) земельного участка;
- договор о залоге права аренды;
- соглашения об изменении зарегистрированного договора аренды.
Указанные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации.
Необходимо отметить, что ранее возникшие права на основании документов, удостоверяющих права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до 29.06.1999 г. (начало деятельности Ядринского филиала Регистрационной палаты ЧР) в установленном законом порядке признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится лишь по желанию правообладателей.
В соответствии с земельным законодательством способ и порядок приобретения прав на государственные или муниципальные земельные участки определяются различными факторами, в частности: категорией земли и разрешенным использованием земельного участка, организационно-правовой формой юридического лица, существованием прав до введения в действие ЗК РФ.
Порядок предоставления документов на государственную регистрацию установлен статьей 16 Закона о регистрации. В соответствии с указанной статьей, государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения:
- документы о правах на земельный участок;
- кадастровый план на земельный участок; - квитанция об оплате госпошлины;
- физические лица – паспорт, а юридические лица – документы, подтверждающие правоспособность юридического лица и полномочия его органов (устав либо общее положение, ИНН), свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия руководителя).
Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию, проводится их правовая экспертиза, проверяется их действительность, юридическая сила, а также законность совершаемых сделок. После проведения правовой экспертизы документов, принимается решение о государственной регистрации или о приостановлении либо об отказе.
За время работы выявились наиболее часто встречающиеся проблемы, связанные с государственной регистрацией прав на земельные участки. Например: при регистрации права собственности на земельные участки, представленные для ведения личного подсобного хозяйства, при регистрации права собственности на вновь созданные объекты недвижимости, т.е. на индивидуальные жилые дома, особенно при государственной регистрации прав граждан на земельные участки, выделенные в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со ст.4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» от 07.07.2003 г. №1223-ФЗ для ведения личного подсобного хозяйства может использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).
Согласно п.п.2, 11 ст.30 ЗК РФ предоставление земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в собственность должно осуществляться исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Предоставление указанного земельного участка без проведения торгов не допускается. В связи с тем, что земельный участок был предоставлен с нарушением этих требований за первые два месяца 2006 г. было принято три решения об отказе в государственной регистрации.
При государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости, в частности на вновь построенные индивидуальные жилые дома, в практике складывается следующая ситуация.
Согласно ст.25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное администрацией района).
В соответствии с действующим законодательством (ст.218, 222 ГК РФ) при проведении государственной регистрации на вновь возведенный объект необходим документ, подтверждающий право пользования земельным участком, отведенным под строительство объекта (государственный акт на землю, свидетельство о государственной регистрации права либо договор аренды земельного участка, зарегистрированный в Райкомземе или в Ядринском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по ЧР.
На практике в качестве документа, подтверждающего право на земельный участок для осуществления строительства гражданами предоставляется лишь постановление главы (сельской или городской) администрации об отводе земельного участка для строительства (принятые до вступления в силу ЗК РФ, т.е. до 25.10.2001 г.). Как правило, данные постановления не содержат вида права предоставленного земельного участка.
В соответствии со ст.222, 263 ГК РФ необходимым условием возникновения права на недвижимое имущество является отведение земельного участка для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Согласно ст. 32 Земельного кодекса РСФСР приступить к использованию земельный участков разрешалось после установления границ земельный участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования, аренды (государственный акт на землю или договор аренды земельного участка).
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации №1767 от 29.10.1993 г. права на основании решения (постановления) местной администрации о предоставлении земельного участка должны быть зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Без такой регистрации права на земельные участки не возникают.
Из-за отсутствия документа, подтверждающего права на земельный участок, право собственности на индивидуальный жилой дом не может быть зарегистрировано. В связи с этим гражданам приходится обращаться в суд.
Не меньше проблем возникает при регистрации права собственности граждан на земельный участок, выделенный в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения.
Выдел земельный участков в счет земельных долей осуществляется в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения», а также с другими федеральными законами.
Для государственной регистрации права собственности граждан на земельный участок, выделенный в счет земельной доли в праве необходимо представить следующие документы:
- заявление о государственной регистрации права на земельный участок;
- квитанцию об оплате госпошлины (500 руб.);
- - паспорт гражданина;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на земельную долю либо решение органа местного самоуправления о передаче земельного участка в долевую собственность, решение суда, вступившее в законную силу, свидетельство о праве на наследство);
- протокол общего собрания участников долевой собственности, на котором определены границы земельных участков, которые будут выделяться в счет земельных долей с приложением списка присутствующих на нем участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю;
- письменное извещение остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель с/х назначения или публикация сообщения в средствах массовой информации;
- кадастровый план на выделенный земельный участок;
- кадастровый план на оставшуюся часть земельного участка.
За период работы с 1999 г. и по настоящее время в Ядринский отдел с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выделенный в счет земельной доли обратилось 3 собственника. Следует отметить, что по всем трем заявлениям было принято решение об отказе в государственной регистрации, т.к. представленные на государственную регистрацию документы по форме или по содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства, заявителем не были представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.
Следует отметить, что указанные решения были приняты до внесения изменений в ст.13.14 ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения». Федеральным законом от 18.07.2005 г. внесены существенные изменения в отдельные статьи ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельхозназначения», регулирующие правоотношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными долями, в частности в ст.13.14, которые намного упростили порядок выделения земельной доли в натуре.
В частности следующие изменения затрагивают ст.13 вышеуказанного закона. Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.
Образования земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности.
Первоочередной порядок выдела земельного участка в счет земельных долей означает, что общее собрание по этому вопросу может быть проведено один раз в целях определения границ земельных участков, которые будут выделяться в счет земельных долей. Потом каждый участник, желающий выделить свою долю уже извещает об этом остальных участников долевой собственности с указанием местоположения выделяемого земельного участка, в ранее утвержденных общим собранием границах.
В случае, если общее собрание не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, участник обязан в письменной форме известить остальных участников долей собственности о совеем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка.
|
| | |
|