07.06.2006 Судебные споры. Что считать недействительным? 'Республика' №25 О. Петрова
|
|
|
| С каждым годом количество зарегистрированных прав и сделок с недвижимостью растет. Если в 2004 году было совершено чуть более 113 тысяч регистрационных действий, то за этот неполный год – 122 тысячи. Вместе с ростом сделок увеличивается и количество судебных споров по признанию сделок недействительными. С чем это связано, и как обезопасить себя от форс-мажоров на рынке недвижимости, нам рассказала начальник отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике Татьяна Васильева.
Жилье
- Я хотела бы отметить, что основные злоупотребления в сфере недвижимости связаны с жилыми помещениями, поскольку сегодня 75% регистрационных действий приходится именно на жилье. Сделки оспариваются по самым разным основаниям.
В практике Управления не раз были случаи, когда в суде оспаривались сделки, оформленные по доверенности. Одно из последних дел касается недобросовестной продажи гаража. В регслужбу был представлен пакет документов для регистрации перехода права на гараж по договору купли-продажи. Сделка осуществлялась по нотариальной доверенности. У регистратора не было оснований сомневаться в ее действительности, поэтому через месяц новый владелец получил свидетельство о государственной регистрации, подтверждающее его право на гараж. Однако спустя время обнаружилось, что на момент регистрации объекта доверенность уже потеряла свою силу ввиду смерти лица, выдавшего ее. «Доверенное» лицо оказалось не таким уж и доверенным и воспользовалось ситуацией. В настоящее время наследники оспаривают договор, и если сделка будет признана недействительной, встанет вопрос: кто будет возвращать деньги покупателям?
Недобросовестные «доверенные лица» - это одна из основных бед. Поэтому единственная возможность обезопасить себя от них - контактировать с самим собственником. Кто лучше него может показать приобретаемое имущество, обговорить условия сделки? Если без посредников, в том числе действующих по нотариальной доверенности, не обойтись, то обязательно обращайте внимание на дату составления доверенности. Могут возникнуть сомнения, если она выдана давно либо представителем является постороннее лицо - непрофессиональный участник рынка недвижимости. И все-таки встретиться с самим собственником желательно.
Нюансы
Часто задают вопрос: на какие же моменты следует обращать внимание при оформлении прав на недвижимое имущество? В первую очередь, желательно убедиться в дееспособности собственника. Если у вас появились сомнения в его психическом здоровье, в адекватности поведения, если человек злоупотребляет спиртным, то лучше не рисковать. Если же вы понадеялись на «авось», то будьте готовы, что сам продавец или его родственники могут оспорить сделку в суде. Основание – продавец не осознавал значение своих действий, был невменяем. Не всегда, но достаточно часто это удается доказать.
Также хочу призвать пожилых быть более осмотрительными. К сожалению, порой их доверчивость поворачивается против них. Злоумышленники начинают ухаживать за людьми преклонного возраста, обещают им райские кущи, а потом, получив долгожданную доверенность, например, на приватизацию квартиры и ее дальнейшую продажу, выставляют за дверь бывших подопечных. Хорошо если взамен старикам будет предоставлена другое жилье: квартира меньшей площади или коммуналка либо дом в деревне. Но это еще не факт. Поэтому мой совет - будьте бдительны. Не доверяйте безоглядно посторонним людям, которые обещают вам «золотые горы». Заключайте договоры пожизненного содержания с иждивением, а не дарения и купли-продажи, поскольку такой договор вы при необходимости сможете расторгнуть, при условии, если другая сторона не выполняет свои обязательства.
Через суд
До этого момента речь шла о моральных аспектах. Однако хотелось бы сказать пару слов и о юридических тонкостях. Здесь пожелание одно - прежде чем ставить подпись под договором внимательно прочитайте и изучите его условия. Специалистам Управления приходилось участвовать в делах, когда граждане в судебном порядке добивались расторжения сделок по приобретению квартиры. Причины разные. Одних не устраивало состояние жилья. При первичном осмотре покупатели не заметили трещин в стене за мебелью и коврами или прогнивший пол под паласом и спокойно подписали договор, одним из пунктов которого было: «претензий по состоянию квартиры не имею». Въехав в пустое помещение, обнаружили все изъяны. Были случаи, когда покупатели вообще не удосуживались хотя бы мельком взглянуть на будущую недвижимость. При этом они, не задумываясь о последствиях, подписывали договор купли-продажи.
Другие оспаривают сделки в связи с несвоевременным или неполным расчетом одной из сторон. Часто граждане подписывают документы, где обозначено, что оплата произведена полностью, а самом деле - только часть денег была передана продавцу. Покупатели клятвенно обещают оставшуюся сумму заплатить в ближайшие дни, а те, полагаясь на «честное слово», подписывают документы.
В компетенцию сотрудников Управления не входит проверка расчетов между лицами, оформляющими сделку. Для нас главное, чтоб договор был подписан двумя сторонами. Предполагается, что если договор подписан, значит, он согласован по всем пунктам. Поэтому в договоре лучше отражать все нюансы сделки. Так вы не только обезопасите себя, но и увеличите свои шансы выиграть судебную тяжбу, если она все же возникнет.
Резюмируя: при совершении сделки с недвижимостью абсолютно «верить на слово» никому нельзя. Поверьте нашему опыту, чаще всего судебные процессы, касающиеся признания регистрации сделки или права недействительными, не ограничиваются первой инстанцией. Подаются кассационные жалобы, назначаются новые рассмотрения. Разбирательства затягиваются, причем порой на несколько лет.
Чтобы избежать подобных неприятностей, будьте последовательны в своих поступках. Определитесь, что именно вы хотите.
Назад |
|
г.Чебоксары
тел.(8352)
факс
info@rosreg21.ru
