 Обзор СМИ
18.07.2007 Стройка в доле 'Советская Чувашия' Л. Семенова
|
|
|
| | Прошло более двух лет, как вступил в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», а наши читатели продолжают интересоваться его отдельными положениями. На эту тему мы говорили с начальником отдела регистрации прав на жилые помещения и договоров долевого участия в строительстве жилья Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике Эльби Николаевой.
- Первый договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в Чебоксарах спустя семь месяцев со дня вступления в силу закона, - пояснила она. - Застройщикам, как и будущим долевикам, потребовалось время, чтобы осмыслить его нормы, собрать необходимую документацию. На сегодняшний день в республике государственную регистрацию прошло около трех тысяч договоров долевого участия в строительстве. Хотелось бы обратить внимание на то, что действие вышеназванного закона распространяется на строительство только тех многоквартирных домов, разрешение на возведение которых было выдано после 31 марта 2005 года.
- На что следует обращать первостепенное внимание при заключении договора?
- Необходимо знать, что привлекать денежные средства участников долевого строительства, а следовательно, и заключать договоры с долевиками вправе только застройщик, и только после соблюдения им ряда установленных требований. К таковым относятся: получение соответствующего разрешения на строительство, опубликования и (или) предоставление проектной декларации. Также до того, как привлечь деньги, застройщик должен зарегистрировать право собственности на предоставленный для строительства участок или договор аренды такого участка.
- Что представляет собой проектная декларация?
- Это документ, где содержится подробная информация о застройщике и проекте строительства. Декларация должна быть опубликована в СМИ, допускается ее размещение в Интернете. При этом декларацию необходимо опубликовать или разместить не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Кроме того, она в обязательном порядке представляется в регистрационную службу.
По закону застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если денежные средства участников долевого строительства для возведения объекта привлекаются без рекламы. Однако в этом случае застройщик обязан представить декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу.
- Договор долевого участия в строительстве наверняка имеет какие-то особенности?
- Безусловно. Он заключается в письменной форме и подлежит обязательной госрегистрации, причем по поводу этой процедуры в регслужбу обращаются обе стороны: застройщик и участник долевого строительства. Договор считается заключенным с момента регистрации. Он должен содержать ряд обязательных положений. В частности, описание конкретного объекта долевого строительства, то есть будущей квартиры, комнаты или нежилого помещения. Также в договоре необходимо отразить срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. Этот пункт обязывает застройщика не нарушать договорных условий. И срок передачи объекта должен быть единым для всех долевиков.
Передача объекта осуществляется после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Стороны также должны подписать передаточный акт, с момента его подписания обязательства застройщика считаются исполненными. В обязательном порядке в договоре должны быть указаны цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Еще одно существенное условие договора – гарантийный срок на объект долевого строительства. Он устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. Отсутствие хотя бы одного из названных пунктов позволяет считать договор незаключенным.
- Лицо, заключившее договор долевого строительства, может уступить свое право требовать жилье другому человеку. То есть в этом случае сторонами заключается договор уступки права требования. Как закон страхует граждан при таких случаях?
- И в этом случае закон также предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров уступки. Уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до подписания сторонами передаточного акта. И она возможна только после уплаты «долевой» цены договора или при одновременном переводе долга на нового участника долевого строительства.
- Во сколько обходится госрегистрация договора долевого строительства?
- Если договор участия в долевом строительстве заключен между юридическим и физическим лицом, то организация уплачивает госпошлину в размере 3 750 рублей, а гражданин – 250 рублей. Договоры участия в долевом строительстве (за исключением первого договора) регистрируются в 10-дневный срок.
- Бывает, регслужбы приостанавливает регистрацию таких договоров. Значит, при всем четком законодательном раскладе все-таки возникают проблемы?
- Возникают, и в по вине застройщика. К примеру, содержание проектной декларации не отвечает требованиям действующего законодательства; не выдержан срок между опубликованием декларации и заключением первого договора; не представлено техническое описание будущего объекта и прочее. Иногда причиной приостановления регистрации договоров является несвоевременное представление нотариально удостоверенного согласия супруга или супруги на заключение договора.
- Заложены в закон какие-либо гарантии для участников долевого строительства?
- Любое вкладывание денег в долевое строительство сопряжено с определенной долей риска. В качестве обеспечения застройщиком исполнения обязательств по договорам долевого строительства законодатели предусмотрели следующее. С момента госрегистрации договора считается, что у долевика находится в залоге земельный участок, предоставленный под строительство объекта, или право аренды на этот участок и строящийся на нем многоквартирный дом. При этом залогодателем является застройщик, а залогодержателем – участники долевого строительства.
|
| | |
|