 Обзор СМИ
18.10.2007 Вопросы государственной регистрации прав должника на недвижимое имущество, реализуемое в рамках исполнительного производства 'Бюллетень Минюста РФ' №8 Т.В. Васильева
|
|
|
| | В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
На практике вопрос о правомочиях судебного пристава-исполнителя на обращение с заявлением о государственной регистрации от имени правообладателя, стороны сделки может возникнуть в различных ситуациях. Чаще всего такой вопрос возникает при необходимости государственной регистрации права должника на имущество, выставляемое на торги в связи с обращением на него взыскания, и при государственной регистрации перехода права на имущество, уже приобретенное на торгах.
Необходимость государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в данных случаях может быть вызвана следующим:
1) в соответствии со статьями 8 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25 Закона о регистрации право на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, а также на объекты незавершенного строительства считается возникшим у лица с момента государственной регистрации его права на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП);
2) в соответствии со статьей 4 Закона о регистрации обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
3) в силу пункта 2 статьи 6, пункта 2 статьи 13 Закона о регистрации при совершении сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода права на объект требуется государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего закона права на объект недвижимого имущества.
Кроме того, на основании приведенной выше статьи 16 Закона о регистрации на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права должны быть представлены соответствующие заявления всех сторон сделки.
Не может быть обращено взыскание на имущество, не принадлежащее должнику.
Из перечисленных выше первых двух случаев именно государственная регистрация в ЕГРП может подтвердить возникновение права у должника. Поэтому объект недвижимости не может быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства до тех пор, пока право на этот объект не будет зарегистрировано в порядке подготовки торгов, а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано судебным приставом-исполнителем специализированной организации, проводящей торги (подпункты 3, 4 п.3, п.5 ст.62 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
В третьем случае регистрация ранее возникшего права должника на объект недвижимости должна проводиться одновременно с регистрацией перехода права по договору купли-продажи, заключенному по результатам торгов (п.2 ст.6, п.2 ст.13 Закона о регистрации), и носит не правоподтверждающий характер, а больше призвана соблюсти установленный порядок регистрации, последовательность внесения записей в ЕГРП.
Очевидно, что должник не заинтересован в государственной регистрации своего права в ЕГРП. Вопрос о том, кто может обращаться от его имени в регистрирующий орган, в этом случае законодательством не урегулирован. Однако решение суда должно исполняться и при этом не должны нарушаться нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации.
До недавнего времени определенным образом восполняли пробелы законодательства Информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства». Однако 29 ноября 2006 года постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации был утвержден Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года, где Верховный Суд Российской Федерации указал, что по аналогии с нормой, закрепленной в отношении сторон договора (ст.ст.165, 551 Гражданского кодекса РФ), взыскатель вправе обратиться в суд с заявлением об обращении взыскания на недвижимое имущество, в отношении которого должник уклоняется от регистрации права (перехода права) с целью неисполнения судебного решения. Судебному приставу-исполнителю, исполняющему решение суда и осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, право обращения в регистрирующий орган с требованием о принудительной регистрации права (перехода права) на имущество не предоставлено.
Анализируя приведенные акты высших судебных инстанций, позиция Верховного Суда Российской Федерации представляется более применимой. С момента издания Информационного письма № 59 Высшего Арбитражного Суда РФ, редакция Закона о регистрации, в частности – статья 25 изменилась. В соответствии с действовавшей на тот момент редакцией статьи 25 Закона о регистрации право на незавершенный строительством объект должно было быть зарегистрировано в случае необходимости совершения сделки с этим объектом, в рассматриваемом случае – при продаже объекта с торгов.
В настоящее время обязательность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства обусловлена статьей 219 Гражданского кодекса РФ, определяющей момент возникновения права на вновь создаваемую вещь (с момента государственной регистрации).
Что касается Информационного письма № 101 Высшего Арбитражного Суда РФ, то суд не разбирает в Обзоре практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства (пункт 12), вопрос о правомочиях судебного пристава-исполнителя обращаться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество, принадлежащее должнику. В данном случае идет констатация факта, что право собственности было зарегистрировано за должником по требованию судебного пристава-исполнителя, а переход права собственности покупателю зарегистрирован в установленном порядке.
В пользу позиции Верховного Суда Российской Федерации говорит и следующий случай в практике Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике. Так, учреждением юстиции по заявлению судебного пристава-исполнителя было зарегистрировано право собственности должника на незавершенный строительством объект на основании договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией города и судебным приставом-исполнителем в интересах должника. Должник в свою очередь обратился в суд с иском о признании недействительным распоряжения администрации о предоставлении ему в аренду земельного участка, договора аренды и регистрации своего права собственности, мотивируя требования, в частности, тем, что не собирался оформлять незавершенный строительством жилой дом в свою собственность, поскольку даже не являлся инвестором его строительства. Судом первой инстанции исковые требования были удовлетворены. Определением суда кассационной инстанции данное решение суда в части признания недействительной записи в ЕГРП о государственной регистрации за должником права собственности на незавершенный строительством объект отменено и направлено на новое рассмотрение в тот же суд. В результате повторного рассмотрения в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным зарегистрированного права было отказано.
Если бы участники исполнительного производства и орган по государственной регистрации прав следовали порядку, предложенному Верховным Судом Российской Федерации, то вопрос о правах на недвижимое имущество, на которое обращается взыскание, был бы решен непосредственно при рассмотрении судом заявления взыскателя об обращении взыскания на недвижимое имущество с привлечением в качестве заинтересованной стороны (ответчика) должника.
Высшие судебные инстанции оставили открытым вопрос о том, кто должен обращаться с заявлением о государственной регистрации сделки и (или) перехода права на объект недвижимости. В данном случае должник-собственник фактически отстранен от своих прав по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом и не является стороной договора (пункты 13, 14 Информационного письма № 101 Высшего Арбитражного Суда РФ). С учетом пункта 2 статьи 447, пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, нормы которого применяются, в том числе, к торгам, проводимым в рамках исполнительного производства, сторонами договора, заключенного на торгах, являются организатор торгов (применительно к рассматриваемому случаю им является специализированная организация) и лицо, выигравшее торги.
В связи с этим, представляется обоснованным, что с заявлениями о государственной регистрации сделки и (или) перехода права должны обратиться в регистрирующий орган специализированная организация (но не судебный пристав-исполнитель) и лицо, выигравшее торги.
Учитывая неразрешенность на сегодняшний день на законодательном уровне обозначенных выше вопросов, хотелось бы, чтобы они стали предметом совместного обсуждения и поиска решений Федеральной регистрационной службы и Федеральной службы судебных приставов, тем более что данные службы входят в одну систему органов Министерства юстиции Российской Федерации.
4
|
| | |
|